投資要點事件：2024年1月27日，廣州市政府辦公廳發布《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。放松限購政策，力度超出市場預期。本次《通知》明確：（1）在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍；（2）在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在我市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。2023年8月30日，廣州在一線城市中率先官宣“認房不認貸”：居民家庭在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。2023年9月20日，廣州放松限購，將番禺、花都、黃埔、白云（江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）移出限購區域，僅在越秀、珠海、荔灣、天河、白云（除上述四鎮以外區域）、南沙等區域實施限購，并且將非廣州市戶籍居民家庭獲取購房資格所需繳納社保/個稅的年限從5年下調至2年。本次限購政策放松力度超出市場預期：將住房出租或掛牌出售即可核減套數，結合“認房不認貸”，我們認為接近于完全放開限購和限貸政策，預計將有效刺激置換改善需求，促進市場復蘇。但同時也可能造成二手房掛牌量有所上升。加大保障房力度，精準支持房地產項目合理融資需求。本次《通知》明確，將繼續加大保障房供應力度，2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。同時建立我市房地產融資協調機制，推動房地產開發企業和金融機構精準對接，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。1月13日，廣州黃浦區首批配售型保障房已開工，保障房政策的迅速落地推進以及對房企的融資支持預計將有效拉動廣州2024年的新開工和房地產投資。廣州示范效應顯著，全國政策方向明確，預計供需兩端政策放松有望加速。中央近期多次表態加大對房地產的金融支持力度。2024年1月12日，住房城鄉建設部 金融監管總局發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》；2024年1月25日，國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示要加快推進城市房地產融資協調機制落地見效。根據以往經驗，廣州市往往率先響應中央要求放松地方政策，我們預計其他核心城市有望陸續跟進放松，推動房地產市場溫和復蘇。復蘇的持續性仍受到宏觀經濟復蘇的影響，因此需要進一步跟蹤觀察。投資建議：近期中央密集發聲表態，廣州率先響應中央要求，預計供需兩端政策將持續加碼。我們推薦關注兩類房企1）當前估值較低、可能受到市值管理考核要求的央企，未來預計將通過增持、回購、提高分紅比例等手段傳遞信心，穩定預期。推薦：保利發展、招商蛇口、越秀地產，建議關注：華潤置地、中國海外發展。2）擁有充沛優質持有型物業資產、現金流有望邊際改善的房企。推薦：萬科A、新城控股，建議關注：龍湖集團。風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延，流動性惡化超預期。本文源自券商研報精選